Novela občanského zákoníku – nájemné

Autor článku:JUDr. Irena Novotná Občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění prochází ve významné části, která pojednává o sjednávání nájemného, velkou změnou a na tu bych chtěla nyní upozornit a zvláště na to, jak je časově určena. Tak tedy, od 25.5.2011 je účinná ta část novely, která se týká sjednávání nájemného pouze v místech, kde již skončilo jeho jednostranné navyšování.

A nyní pozor, zbývající část novely týkající se dalších úprav nájemních vztahů nabývá účinnosti od 1. listopadu 2011. A pak až dd 1. ledna 2013 bude účinná část novely pro úpravu nájemného v místech, kde skončí jednostranné navyšování nájmu k 31. 12. 2012 (např. v Praze, Brně a obcích nad 10 tisíc obyvatel ve Středočeském kraji).

Zjistilo se, že v České republice je více než pětina bytů nájemních a právě jejich vlastníků i nájemců se zásadním způsobem týká novela občanského zákoníku, jejíž část platí již od konce května letošního roku. Jak bylo v úvodu článku řečeno, většina významných změn čeká jak pronajímatele, tak nájemce od 1. listopadu.

Sjednávání nájemného

Podstatnou úpravou prochází především postup při sjednávání nájemného. Jeho jednostranné zvyšování skončilo už koncem roku 2010 ve více než polovině nájemních bytů. Dalších zhruba 300 tisíc bytů přijde na řadu za rok a půl.

…. a nyní nájemné určí dohoda nebo soud
Tak, a právě novela zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, nastavuje pravidla pro sjednávání nájemného. Na základě této novely může pronajímatel nájemné navýšit, jak se mu líbí, musí se však o jeho výši dohodnout s nájemcem. V případě, že k dohodě nedojde, rozhodne o nájemném soud.

Jak se bude postupovat?

Je to na straně pronajímatele, který musí nájemci zaslat písemný návrh na změnu nájemného. Na vyjádření souhlasu či nesouhlasu máte dva měsíce. Pokud tak neučiníte, může se pronajímatel, ale i vy, ve lhůtě dalších tří měsíců obrátit na soud.

… na soud se obracíte žalobou

Podání na soud musí mít podobu žaloby. Soud k datu podání určí výši nájemného, které je v místě i čase obvyklé. A nyní je to důležité: soud v tomto případě nerozsoudí spor o dvou protichůdných a odporujících si názorech na výši nájemného, ale nachází ve svém rozhodnutí částku, která odpovídá místnímu trhu. Pronajímatel po vás nemůže požadovat zvýšené nájemné, dokud soud o jeho případném navýšení nerozhodne.

… hlavně žádné dluhy na nájemném, přátelé

Nespoléhejte na výsledek soudu. I pokud se vám nájemné zvýší, tedy pokud vám pronajímatel zvýší nájemné, musíte ho zaplatit zpětně, tedy ke dni podání žaloby k soudu.

Nájem bude přecházet jen v případě smrti nájemce
Dosud platí, že pokud se nájemce z bytu odstěhuje a zůstanou v něm další lidé, kteří s nájemcem žili ve společné domácnosti, může dojít k přechodu nájmu bytu na ně. Ale pozor, od 1. listopadu se vše mění. Přechod nájmu bude možný jen v případě smrti nájemce. Pokud tedy nájemce zemře, přechází nájem na člověka, který s ním žil ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Háček je však v tom, že přechod nájmu bude jen na dva roky. Na druhou stranu se toto omezení netýká dětí do 18 let a seniorů, kterým bylo v okamžiku přechodu nájmu 70 let.

Ohlášení osoby s pobytem přesahujícím dva měsíce
Pokud se k vám někdo přistěhoval, bylo vaší povinností pronajímateli nahlásit změnu v počtu osob v domácnosti. Od listopadu však budete muset bez zbytečného odkladu písemně oznámit jak počty osob, tak i jejich jména a data narození. Pochopitelně nebudete hlásit návštěvu tetičky, syna nebo jiných lidí, kteří k vám přijedou na týden. Ale musíte hlásit ale pobyt člověka, který u vás bude déle než dva měsíce. Pokud to nesplníte, tak hrubě porušíte povinnost vyplývající z nájmu bytu se všemi následky.

Souhlas pronajímatele k nastěhování osob do domácnosti

K tomu, abyste si do domácnosti nastěhovali někoho jiného, souhlas pronajímatele nepotřebujete. Ovšem za předpokladu, že to nebudete mít ve smlouvě. Novela pronajímateli umožňuje právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí například pro osoby blízké. Kdo je osobou blízkou, řeší občanský zákoník. Ale, na druhou stranu nájemce není povinen na takové ujednání přistoupit.

Pozor, služební byty končí!
Novela občanského zákoníku ruší od 1. listopadu 2011 institut služebních bytů. Ovšem bývalé služební byty budou mít i nadále zvláštní režim. Jsou nahrazeny institutem nájmu bytu na dobu výkonu práce pro pronajímatele.

Výměna nájemních bytů

I nadále bude možné měnit nájemní byty. Ale pozor, od listopadu, pokud pronajímatel nebude s výměnou bytu souhlasit, je zbytečné se obracet na soud, ten již nebude moci zvrátit rozhodnutí pronajímatele.

Autor: JUDr. Irena Novotná, Foto: Internet