Pozor na úskalí převodu bytových jednotek

Autor článku:JUDr. Irena Novotná Převod bytových jednotek od vlastníka na nájemce, z kterých se později stanou vlastníci bytových jednotek je problém, který řeší v naší milé republice kde kdo.

A já si myslím, jako obvykle, že to nelze jen nechat na těch, kteří byli kolektivem budoucích vlastníků určeni, aby převod provedli, ale každý budoucí vlastník by se měl zajímat o postup, který byl zvolen, protože se na té cestě setká s mnoha problémy, ke kterým se bude muset sám postavit.

Převod bytových jednotek z družstev, vzniklých za účelem, privatizace bytových budov
Už po roce 1992 začaly obce privatizovat bytové fondy. Jednou z možností, a jak se i ukázalo nejjednodušší pro obec, byl prodej celého bytové budovy jako celku. Proto se obec obrátila na nájemce bytů s nabídkou, že pokud založí společně právní subjekt, bytovou budovu jim odprodá. V úvahu připadala společnost s ručením omezeným, bytové družstvo založené podle Obchodního zákoníku, nebo společenské sdružení podle zákona č.83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů.

Proč založení bytového družstva se jevilo nejvhodnější pro privatizaci

Založení bytového družstva se jevilo nejvhodnější pro privatizaci proto, že za prvé počet členů v družstvu není nijak omezen, dále vklad do základního kapitálu je jen 50 tis. Kč a nezávisí na počtu vkladů. Pro tento typ bytového družstva, který vznikl za účelem koupě bytové budovy a následného převodu jednotek, také platí ochrana člena – nájemce podle § 23 odst. 1 zákona č. 72/1992 Sb. Členství družstva by tak mělo být nabídnuto všem nájemcům bytové budovy.

… akceptace nabídky o členství družstva

Nájemce akceptuje nabídku podání přihlášky do družstva zaplacením vkladu do základního kapitálu a zavázáním se k zaplacení podílu, kterým se bude podílet na koupi budovy a odpovídá podílu podlahové plochy bytu k součtu podlahových ploch všech jednotek.

Členství v družstvu není povinné, ale …

Členství v družstvu není povinné. Nájemce bez členství v družstvu však musí počítat s tím, že tím družstvo nemá zákonnou povinnost převést jednotku do jeho vlastnictví. Podmínky pro převod jednotky lze také blíže specifikovat i v samotných stanovách družstva.

A postupuje se podle zákona o vlastnictví bytových jednotek

Ustanovení v § 23 odst.2 a 3, a § 24 zákona č.72/1994 Sb. již nelze použít a pro převod jednotek se tedy použije obecných pravidel podle § 6 zákona č.72/1994 Sb.

Smlouva o převodu jednotky musí obsahovat:

Smlouva o převodu jednotky tak musí obsahovat, mimo obecných náležitostí podle § 43 Obč.Z.,:

označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, včetně pojmenování a umístění v budově

popis bytu, jeho příslušenství, podlahová plocha a popis vybavení předmětného bytu, a to v souladu s prohlášením vlastníka

určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné jen vlastníkům některých jednotek

stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech podle pravidel z ustanovení v § 8 odst. 2 zákona č.72/1994 Sb., včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek

práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

Vyjádření skutečnosti, že nabyvatel je nájemcem a zároveň členem družstva

Půdorys všech podlaží, určující polohu jednotek a společných částí domu, který tvoří nedílnou součást smlouvy

Jaká je problematika tohoto převodu?
Ustanovení § 6 zákona č.72/1994 Sb. může být, zvláště u těchto převodů, zavádějící. A to z důvodu vhodné volby typu smluvního vztahu.

Podle zákona o vlastnictví bytů známe :

Smlouvu o bezúplatném převodu vlastnictví jednotky podle §24 zákona č. 72/1994 Sb.

Smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na družstevním nebytovém prostoru.

Toto se však na převod z bytového družstva, vzniklého za účelem privatizace, nedá použít.

Podle Občanského zákoníku známe tyto typy smluv:

Kupní

Darovací

Směnná

Zde připadá pro využití tohoto převodu v úvahu smlouva kupní a darovací.

Podle Obchodního zákoníku jsou to tyto typy:

Smlouva o prodeji podniku

Smlouva o najaté věci

Ani toto v tomto případě nepoužijeme.

Tak tedy smlouva kupní nebo darovací

Pro převod vlastnictví k jednotce z bytového družstva, vzniklého za účelem privatizace bytové budovy, se tedy, jak z citovaného shora vyplývá, nedá použít typ smlouvy o bezúplatném převodu podle Bytového zákona, jelikož zde nebyla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů. Vhodná je jen smlouva kupní a darovací podle §588 a §628 Občanského zákoníku.

Ale …

Při převodu darovací smlouvou nelze převádět do společného jmění manželů. Což by při tomto převodu bylo v rozporu s podmínkou podle §23 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., pokud jsou nájemci a členové družstva oba manželé. Další problém někteří spatřují v následném vyměření darovací daně. Smlouva kupní je typem nejvíce doporučovaným, ale také nejvíce diskutovaným.

S darovací smlouvou jsou určité zkušenosti …

Pro tento převod se podmínka pro bezúplatnost dle zákona o vlastnictví bytů se nedá využít, opak je pravdou. Advokáti, samotná družstva nebo pověřené realitní kanceláře tuto podmínku ignorují a převod uvádějí jako bezúplatný. Tento postup znamená konkrétní rizika, a to jednak daňová, jednak právní. Především právní nejistotu, protože ve smlouvě není uvedena její hmotně právní kvalifikace, jelikož obecný odkaz na § 6 a § 23 zákona č.72/1994 Sb. je nedostatečný. Právní nejistota se projeví především v tom, že nejsou zřejmá konkrétní zákonná práva a povinnosti účastníků smlouvy. Např. v případě posouzení převodu jako darování hrozí i možnost vymáhání vrácení daru.

Kupní smlouva také ne?

Pokud se už nabyvatelé podíleli na koupi celé bytové budovy podílem p velikosti podlahové plochy svoho nájemního bytu, pak další kupní smlouva vyvolává nejistotu, že budou muset znovu složit kupní cenu. V některých kupních smlouvách to řeší tím, že kupní cenu rovnají podílu, splacenému jako podíl na koupě bytové budovy. V tomto případě by se jednalo o vyrovnávací podíl podle § 234Obchodního zákoníku, který by měl být upřesněn ve stanovách družstva.

Stanovisko Katastrálního úřadu č.j. ČUZK č.j. 3690/2005 – 2 ze 14.7.2005:

„Bytová družstva by správně měla převádět bytové jednotky formou kupní smlouvy, v níž by měla být sjednána kupní cena bytu, a to ve výši příslušného vkladu uhrazeného členem družstva – nájemcem za účelem koupě budovy, a současně ujednání o tom, že členu tohoto družstva se jeho vklad snižuje o uvedenou kupní cenu. V kupní smlouvě by dále mělo být uvedeno, že členu družstva zůstává v družstvu základní vklad v konkrétní výši. Takovouto převodní smlouvou mohou nabývat i manželé bytovou jednotku do společného jmění manželů. Je – li ujednán bezúplatný převod do společného jmění manželů, nezbývá než vklad práva zamítnout v rozporu s ust. § 143 Občanského zákoníku.“

Ale proti se bouří advokáti i zástupci družstev …

Jedna z odpovědí na žádost o prošetření postupu katastrálního úřadu pod č.j. ČUZK 3733/2006 ze dne 28.8.2006 obsahuje stanovisko: „Pouze z okolnosti, že ve smlouvě není uvedena kupní cena, nelze dovodit, že by se jednalo o smlouvu darovací ve smyslu Občanského zákoníku. Naopak se jedná o majetkovou transformaci části členského podílu v družstvu, kdy převodu bytu do společného jmění manželů odpovídá snížení jejich majetkové účasti v bytovém družstvu. Jedná se tedy o specifickou smlouvu, která není zákonem výslovně upravena a která je uzavírána analogicky jako smlouva o převodu vlastnictví bytu podle § 24 zákona č. 72/1994 Sb. Tato smlouva přitom vychází z ustanovení § 23 odst. 1 zákona č.72/1994 Sb. Tvrzení, že taková smlouva je typickou darovací smlouvou ve smyslu občanského zákoníku, je absurdní i z toho důvodu, že by na takovou smlouvu dopadla všechna ustanovení o darovací smlouvě z občanského zákoníku, včetně možnosti družstva požadovat vrácení darovaného bytu pro nevděk, atp. Taková představa je v naprostém rozporu se smyslem ustanovení zákona o vlastnictví bytů.“

Toto stanovisko není však řešením problému …

Ukazuje se, že převod jednotek z družstev, vzniklých za účelem privatizace, je nejrozporuplnější, a jelikož neexistuje ani judikatura k této problematice.

Vkladem vlastnického práva …

Vkladem vlastnického práva k jednotce podle smlouvy o převodu jednotky se dosavadní vlastník všech jednotek v domě stane vlastníkem nepřevedených jednotek v domě a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu, případně pozemku, v podílu, určeném v prohlášení vlastníka. Převody nedružstevních jednotek se řídí obecnými náležitostmi smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, které jsou právními náležitostmi smluv jako občanskoprávních úkonů obecně. Tyto náležitosti se týkají obsahu, objektu a subjektů smlouvy. Předmětem převodu je zde jednotka nebo spoluvlastnický podíl na jednotce. Nelze převádět reálná část jednotky ani společného prostoru jako např. sklepní kóje nebo garážové stání. Vlastnické právo k jednotkám může nabývat každý, kdo je způsobilý být vlastníkem, pokud se nejedná o převody vlastnického práva k jednotkám, který uvádím v předchozích kapitolách a který vyžaduje splnění speciálních podmínek.

Vlastník domu s jednotkami prodává bytovou jednotku

Jestliže vlastník domu s jednotkami rozhodne prodat bytovou jednotku, musí je napřed nabídnout ke koupi stávajícímu nájemci. Povinnost nabídnout převod bytu nejdříve oprávněným osobám je zákonným omezením smluvní volnosti a její porušení by bránilo vkladu do katastru nemovitostí, protože právní úkon by byl absolutně neplatný. Lhůta k přijetí je šestiměsíční a počátek lhůty se počítá od dne doručení nabídky. Tato lhůta nemůže být zkrácena a právo na odkoupení zaniká uplynutím lhůty. Katastrální úřad žádá doložení této podmínky listinou. Dále smlouva musí obsahovat rovněž náležitosti podle § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Vzhledem k tomu, že vlastnické právo k převáděné jednotce vzniká vkladem do katastru nemovitostí, avšak se zpětnými právními účinky ke dni podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí, je vhodné upravit ve smlouvě i to, kdo v tomto období nese zodpovědnost a náklady za škody způsobené například přírodním živlem na převáděné nemovitosti a kdy se nabyvatel ujme údržby převáděné nemovitosti.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Zajištění správy domu s jednotkami tak ze zákona zajišťuje společenství vlastníků jednotek v domě, podle § 9, 10 a 11 zákona č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, která vznikla na základě Zákona o vlastnictví bytů. Společenství je jako právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze k věcem spojených se správou a provozem a opravami společných částí domu a pozemku, a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v Zákoně o vlastnictví bytů a ve stanovách (nařízení vlády č.371/2004 Sb.).

Společenství vzniká bez ohledu na vůli jednotlivých vlastníků jednotek, a to na základě zákonem stanovené skutečnosti:

V domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení smlouvy s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Domy, u kterých původním vlastníkem bylo bytové družstvo uvedené v §24 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb. a pokud družstvo vykonávalo funkci správce podle § 9 zákona č. 72/1994 Sb. platného před účinností novely č. 103/2000 Sb., vznikne společenství až prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že se jeho spoluvlastnický podíl na společenských částech domu snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Katastrální úřad má zákonnou povinnost vyrozumět po vkladu třetího vlastníka ostatní vlastníky jednotek o vzniku společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek se jako právnická osoba zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek u příslušného soudu, určeného Obchodním zákoníkem k vedení obchodního rejstříku.

Důvodem vytvoření nového institutu Novelou č. 103/2000 Sb. bylo zajistit kvalitnější správu domů s jednotkami podle zákonem daných pravidel. Dosavadní systém individuálních správcovských smluv s jednotlivými vlastníky jednotek se ukazoval jako nefunkční. Vytvoření společenství bylo napadeno ústavní stížností podanou skupinou poslanců Parlamentu ČR. Ústavní soud ČR svým nálezem vydaným pod č. 128/2001 Sb. tuto stížnost dílem zamítl, dílem odmítl. V odůvodnění nálezu pak správně konstatoval, že zavedení institutu společenství je v legitimní pravomoci zákonodárce, jehož účelem je zajištění efektivní a kvalitní správy domů s jednotkami, nejedná se tedy o úpravu retroaktivní, ani o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek, nýbrž pouze o stanovení specifických pravidel jejich rozhodování a správy domu.
Vlastník jednotky si musí uvědomit, že je i podílovým spoluvlastníkem na společných částech domu a z toho mu plynou určitá práva a povinnosti spojené např. s údržbou nebo s dodržováním společenských pravidel atd. Společenství vlastníků by mělo v rámci správy tato práva chránit a dohlížet na dodržování povinností. Pravomoc svěřená společenství je ale velmi omezená a při řešení sousedských vztahů téměř nulová.

V dnešní době, kdy se staví velké bytové komplexy se značným počtem jednotek (např. 500 i více), je velmi problematická usnášení schopnost shromáždění spoluvlastníků jednotek.

Suma sumárum – výhody a nevýhody založení bytového družstva za účelem privatizace bytových budov

Družstevního bydlení se týkají dva zákony – Zákon o vlastnictví bytů a Obchodní zákoník. Bytová družstva patří do skupiny soukromoprávních subjektů a jejich fungování upravuje Obchodní zákoník. Ten na ně dopadá v plném svém rozsahu podobně jako na jakoukoli jinou právnickou osobu. Pokud se některé z nich dostanou do finančních problémů a nejsou schopny svoje závazky pokrýt, pak následuje běžné konkurzní řízení a uspokojování věřitelů z konkurzní podstaty. V případě, že se nájemníci domluví, následuje sepsání žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví. O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu, případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu. Podávat Smlouvu o převodu se doporučuje až po úspěšném zapsání Prohlášení vlastníka. Součástí podání Smlouvy o převodu musí být také originál Prohlášení vlastníka, na které se Smlouva odvolává. Účastníky smlouvy je bytové družstvo (vlastník nemovitosti) a žadatel o převod bytu do osobního vlastnictví. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka.

Obsahem Smlouvy o převodu musí být přesný technický popis převáděné jednotky, všech společných prostor domu a převáděných pozemků včetně práv a povinností k těmto prostorám. Přikládá se také náčrtek bytové jednotky a společných prostor. Krom toho ve smlouvě musí být také uvedeno, zda nabyvatel je či není členem družstva.

Pokud však členové družstva k rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví nedospějí, neexistuje žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat.
Autor: JUDr. Irena Novotná, Foto: Internet