Právní okénko: Spoluvlastnický podíl

Advokáti radí: uzavřete dohodu

Advokáti, ke kterým se obrací podíloví spoluvlastníci ke společné věci se svými problémy doporučují dohodu, aby nedocházelo ke sporům o užívání té které části předmětné nemovité věci. Soudní spory o náhradu nadužívání společné věci jsou časté a právě dohoda spoluvlastníků jim může snadno předejít.

Občanský zákoník dohodu upravuje ve svém ustanovení

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále NOZ) však dohodu mezi spoluvlastníky přímo neupravuje, stejně jako již zrušený občanský zákoník, který novému předcházel a dohoda se může upravovat podle ustanovení § 1746 odst. 2 NOZ, který doslovně zní: (2) Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

Nejvyšší soud rozhoduje

V rozsudku Nejvyššího soudu, sp.zn. 22Cdo 4455/2008 se v zásadě stanoví:

„Z povahy podílového spoluvlastnictví vyplývá, že dohoda je primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007, uveřejněném v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck jako C 8057 dovodil, že dohoda podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci. Může být uzavřena ústně nebo konkludentně. Podíloví spoluvlastníci ji mohou uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků. Podstatnou změnou poměrů je existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možno důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí.“

Proč dohoda?

Z uvedeného vyplývá, že dohoda spoluvlastníků přechází na právní nástupce účastníků dohody a pouze za situace, kdy je zde podstatná změna poměrů. Nemusí být spojena s tímto přechodem vlastnického práva, ale může vést ke změně dohody. Je třeba upozornit na skutečnost, že tato dohoda je vázána k věci, nikoli k osobám, které ji uzavřely. A to je také důvodem, že dohoda váže i nové účastníky, na které byla vlastnická práva převedena (např. dědice). Z uvedených důvodů se doporučuje pro smlouvy, které zakládají změnu vlastnického práva k věcem movitým i nemovitým, ze kterých je zřejmé, že se převádí pouze spoluvlastnický podíl na věci, aby vznikla obdobná dohoda jako příloha k převodní smlouvě. Ale také se může smlouva upravit tak že se do ní uvede prohlášení, že žádných obdobných smluv mezi spoluvlastníky není.

Zamezení riziku

Nabyvatel podílového vlastnictví k věci se tak vyvaruje riziku, že do svého vlastnictví nabyde podíl, který může být zatížen právem třetí osoby, aniž by druhému spoluvlastníku byla hrazena náhrada za užívání věci.

Autor: Dr. Irena Novotná