6 mýtů o zdanění nabytí bytové jednotky v RD

Zdroj: Finanční správa V denním tisku v současné době vycházejí články k problematice daně z nabytí nemovitých věcí v případě nabytí vlastnického práva k bytové jednotce v rodinném domě.

Bytové jednotky v bytových domech jsou při prvním prodeji novostavby od daně osvobozeny, kdežto v rodinných domech ne. Bohužel jsou k tomuto tématu ze strany médií uváděny nepřesnosti a zkreslené údaje, které by mohly poplatníkům spíše uškodit, proto uvádíme tyto informace na pravou míru.

1. mýtus: V zákoně je mezera, na byty v rodinných domech se omylem zapomnělo.
Nejedná se o mezeru v zákoně. Osvobození je navázáno na to, jak je účel staveb upraven ve stavebních předpisech. Finanční správa, Ministerstvo financí ani Senát nemohou za to, že developeři začali obcházet stavební uzávěry stavbou „paneláků na ležato“ (rodinný dům s desítkami jednotek) a přísnější regulaci bytových domů (povinné kočárkárny a přísnější pravidla pro úpravu společných prostor) výstavbou rodinných domů. Úprava v zákonném opatření ohledně osvobození nabytí bytových jednotek v rodinných domech je výsledkem standardního legislativního procesu, ve kterém návrh zákona prošel běžným připomínkovým řízením. Zákonné opatření výslovně stanoví jako jednu z podmínek pro přiznání osvobození, že se musí jednat o jednotku v bytovém domě. Je nutno zdůraznit, že bytové jednotky se nacházejí i v jiných objektech, než jsou bytové či rodinné domy. V katastru nemovitostí je dokonce evidováno celkem 19 typů staveb, které jsou rozděleny na jednotky, a v řadě z nich se mohou nacházet obdobné jednotky, které jsou uvedeny právě v §7 zákonného opatření, tj. jednotky typu byt, garáž, sklep nebo komora. Jedná se zejména o stavby či budovy občanské vybavenosti, víceúčelové stavby, stavby ubytovacích zařízení či stavby garáží. Z toho důvodu se zákonodárce rozhodl z řady typů staveb, ve kterých je možné vymezit jednotku (byt), osvobodit výlučně nabytí jednotky jen v bytovém domě.

2. mýtus: V předpisech není žádný rozdíl v tom, jestli je bytová jednotka v bytovém domě nebo v rodinném domě.
Rozdíl v předpisech je, a zejména pro developery poměrně zásadní. Právní úprava vycházela z dosavadních zkušeností z praxe, podle kterých jednotky pro standardní bydlení vznikaly primárně v bytových domech. Tomu nasvědčuje také definice uvedená v § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, podle které se rodinným domem rozumí „stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví“. Rodinný dům je tedy spojován výslovně s existencí bytů nikoliv jednotek, a to i s přihlédnutím k tomu, že dle současné právní úpravy je stavba rodinného domu primárně určena k „rodinnému bydlení“, tj. bydlení zejména jedné rodiny (vícegenerační dům). Proto právní předpisy pro tento druh staveb stanoví odlišné stavebně-technické a další požadavky, na rozdíl od staveb bytových domů, jakožto staveb primárně určených k bydlení více rodin a většinou zcela cizích lidí.

Z praxe plyne, že v minulosti bylo spíše výjimečné, aby jednotky byly vymezovány v rámci rodinných domů. Zpravidla se v takovém případě jednalo o mimořádné situace, k nimž u rodinných domů docházelo až po majetkových vypořádáních, typicky při dědění. Větší nárůst prodejů bytových jednotek v novostavbách rodinných domů je patrný až v posledním období.

Podle dostupných informací spočívají důvody pro změnu této praxe v tom, že v některých oblastech není povolována výstavba jiných než rodinných domů, nebo je omezena možnost rozsáhlejší výstavby kvůli stavební uzávěře. Dalším důvodem je skutečnost, že podle stavebních předpisů jsou pro výstavbu rodinných domů stanoveny mírnější požadavky, než pro bytové domy. Například v rodinném domě není povinnost vymezovat kočárkárny a další společné prostory, což samozřejmě celou stavbu zlevňuje. V neposlední řadě je pro prodávajícího, většinou developera, výhodnější prodat několik jednotek (bytů) než prodat podíly na stavbě rodinného domu.

3. mýtus: Nově vzniklých bytových jednotek prodávaných v rodinných domech jsou miliony.
Omyl, těch skutečně nově vzniklých jsou maximálně stovky. Ke dni 1. ledna 2017 bylo evidováno celkem 1 176 790 rodinných domů, přičemž rozdělených na bytové jednotky je jich zhruba 4 500, tj. cca 0,40 %. Z toho nově vzniklých jednotek v rodinných domech jsou řádově stovky.

Další téměř 2 miliony jednotek jsou v katastru nemovitostí evidovány bez rozlišení druhu budovy. V nich bylo postupně za desítky let vymezeno cca 15 000 jednotek v rodinných domech, tj. cca 0,80 % ze všech jednotek.

4. mýtus: Neexistuje žádná možnost prominutí příslušenství daně (úroku z prodlení) a posečkání daně.
Možnosti tu jsou. Finanční správa zveřejnila na svých internetových stránkách Informaci ke zdanění nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě, ve které je rozebrána podstata zdanění nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě. Zároveň jsou zde vysvětleny postupy pro poplatníka, jak minimalizovat náklady spojené s úhradou daně, případně se vzniklým příslušenstvím daně.

Poplatníci, kterým na základě chybného uplatnění osvobození vznikl úrok z prodlení, mohou požádat správce daně o jeho prominutí. Podmínky a postup ohledně prominutí příslušenství daně je zveřejněn na úředních deskách finančních úřadů a na internetových stránkách: www.financnisprava.cz pod názvem Informace k možnosti žádat o prominutí příslušenství daně z nabytí nemovitých věcí.

Dále byla zveřejněna Informace k možnosti požádat o posečkání úhrady daně z nabytí nemovitých věcí popř. rozložení její úhrady na splátky, ve které je podrobně popsáno, jakým způsobem má daňový subjekt postupovat, pokud má zájem o posečkání úhrady daně z nabytí nemovitých věcí popř. rozložení její úhrady na splátky.

5. mýtus: Finanční správa chybně vykládala ustanovení o osvobození.
Finanční správa vykládá toto ustanovení od počátku jeho účinnosti, tj. od 1.1.2014, stále stejně. Ve všech zveřejňovaných materiálech Finanční správy bylo vždy uvedeno, že osvobození podle § 7 zákonného opatření lze uplatnit pouze u nabytí vlastnického práva k jednotce v bytovém domě. Vzhledem k tomu, že jednotky vznikají kromě stavby bytového domu ještě i v dalších 19 různých typech staveb (včetně rodinných domů), je zřejmé, že nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě se osvobození netýká.

V řadě případů byly správci daně v daňovém řízení předloženy listiny, ve kterých byla stavba, ve které nachází jednotka, označena jako bytový dům, přitom skutečnost byla jiná. V ojedinělých případech správce daně bez dalšího šetření akceptoval poplatníkem uplatněný nárok na přiznání osvobození od daně. Nicméně tento protiprávní stav je nezbytné napravit.

6. mýtus: Pokud bude schváleno rozšíření osvobození i na jednotky v rodinných domech, bude platit i na staré případy.
Nebude. Dne 20. 4. 2017 byl Poslanecké sněmovně předložen návrh novely zákonného opatření ohledně rozšíření osvobození na nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě. Pokud bude navrhovaná novela schválena, bude ji možné aplikovat pouze na případy smluv, které budou do katastru nemovitostí vloženy po její účinnosti. Na předchozí případy správce daně nemůže osvobození aplikovat.

Zdroj: Finanční správa, Foto: Internet